(Crédits photo : Unsplash - Tierra Mallorca )
INFOGRAPHIES - Dans les dix plus grandes villes de France, les frais d'acquisition sont amortis en un an au pire et au bout de 3 ans au maximum, l'achat est plus intéressant.
Dans le traditionnel match «Acheter ou louer», la question qui se pose désormais est plutôt de savoir si acheter est plus intéressant rapidement ou très rapidement. Encore faut-il pouvoir acheter, que ce soit pour la capacité à décrocher un prêt où celle à effectuer un sacrifice financier en dépensant plus qu'un loyer. L'étude que vient de réaliser Save.immo, une nouvelle application prévue pour concrétiser facilement ses projets d'achat ou d'investissement immobilier, a l'avantage d'éclairer ces différents points. Et de montrer que d'une ville à l'autre, le bilan d'une revente cinq ans après un achat peut être assez différent.
Dans les dix plus grandes villes du pays, les prix au mètre carré ont progressé en 5 ans de 15,2% au minimum (à Montpellier) jusqu'à 39,1% à Lyon. Forcément, avec de tels bonds, l'achat s'est révélé rapidement intéressant ces dernières années, reste à savoir si la légère baisse parisienne et celle qui s'amorce dans d'autres métropoles régionales sont appelées à durer, ce qui pourrait changer la donne. «Cela devrait repartir à la hausse, une fois les stigmates de la crise sanitaire dépassés» , veut croire Paul Duthoit, fondateur de Save.immo.
Une grosse différence de revenus à Paris
Dans un premier temps, l'étude compare les salaires dont il faut disposer pour acheter ou louer un logement de 45 m² dans ces différentes villes. Du côté de Lille, Strasbourg, Montpellier, Toulouse ou Marseille, il faut gagner plus pour prétendre à une location qu'à un achat. À Nice, il faut seulement gagner 50 euros de plus pour prétendre devenir propriétaire (2450 €/mois au lieu de 2400 €/mois). Mais à Bordeaux, Nantes, Lyon ou Paris, la donne est très différente: les candidats à la propriété doivent afficher un revenu de 5750 €/mois là où il faut compter 3750 €/mois pour louer le même logement. À Lyon, l'écart est de 550 €, 400 € à Bordeaux ou 300 € à Nantes.
L'une des surprises de cette étude, c'est que les frais d'acquisition d'un logement dans ces grandes villes (frais d'emprunt, frais de notaire, honoraires d'agence) sont très vite amortis. «C‘est beaucoup plus rapide que ce qu'imagine une majorité de personnes, souligne Paul Duthoit. Cette durée ne dépasse un an dans aucune de ces villes contre 5 ans pour la moyenne nationale.» Il suffit ainsi de 6 mois à Lyon, 9 mois à Bordeaux ou encore 11 mois à Paris et 12 mois à Nice, Strasbourg ou Lille pour pouvoir revendre son logement sans avoir rien perdu.
Une bonne affaire
Pour savoir ensuite quand la propriété devient vraiment plus intéressante que la location, il faut encore mettre en balance l'effort financier supplémentaire que requiert l'achat de son logement. Selon l'étude (voir infographie) il faut dépenser de 250 euros supplémentaires par mois (à Montpellier ou Strasbourg) à 950 euros de plus (Paris) en passant par 350 euros (Nice) ou 460 (Bordeaux). Au final, les efforts des propriétaires paient partout au bout de 2 ans au maximum, excepté à Montpellier où il faut compter 3 ans. Évidemment, toutes ces observations restent valables tant que les prix continuent à grimper...
Dernier volet de l'étude: pour ceux qui ont franchi le pas en 2015 pour acheter et revendu en 2020, quel est le bilan de l'opération. C'est ici que les écarts sont les plus importants et le résultat le plus surprenant. Le champion de la bonne opération est à chercher à Lyon, devant Paris et Nantes. Dans ces villes non seulement le propriétaire a épargné l'intégralité des dépenses liées à son bien mais il s'est versé de manière fictive une rente mensuelle, de 710, 570 ou 340 euros pendant les 5 ans où il a occupé son appartement. Bordeaux, Toulouse et Lille sont elles aussi dans le vert. Dans les quatre autres villes (Strasbourg, Marseille, Nice, Montpellier), l'opération est un peu moins profitable. Certes, les acheteurs s'y sont aussi constitué un capital appréciable et n'ont pas dépensé de loyer à perte mais les frais liés à l'acquisition grignotent une partie de la plus-value, ce qui représente l'équivalent de 130 à 350 euros par mois tout au long de la détention du logement.
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